• КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
  • +7 (347) 272-71-42 Дежурный прокурор
    • +7 (347) 272-71-42Дежурный прокурор
    • +7 (347) 276-35-78Пресс-служба
    • +7 (347) 273-62-21 , +7 (347) 272-82-02 , +7 (347) 272-64-65Канцелярия

Проблемные вопросы при заключении договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов

                                                                                                                                                   

Статья опубликована в журнале «Законность»

№ 3-2020 года

Римма Ириковна  Исламова,

помощник прокурора республики по рассмотрению обращений и приему граждан,

соискатель ФГКОУВО «Университет прокуратуры Российской Федерации»


Надзор за соблюдением прав участников долевого строительства жилья является одним из приоритетных направлений надзорной деятельности в органах прокуратуры Российской Федерации.

Статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 214) предусмотрено привлечение денежных средств только на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом обязательным условием является заключение договора в письменной форме, и подлежащей обязательной регистрации, который считается заключенным только с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Договор должен содержать требования, установленные статьей 4 данного закона, при отсутствии указанных условий, такой договор считается незаключенным.

Условия договора, должны соответствовать информации, заключенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Как мы видим, Федеральный закон № 214 устанавливает определенные требования к заключению договора участия в долевом строительстве, при этом предупреждает Застройщика о недопущении условий, ущемляющих права граждан, прокурорские проверки показывают обратное – о повсеместных нарушениях при заключении договоров.

Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанными требованиями, например, заключаются подготовительные соглашения купли-реализации квартирных комнат, соглашения инвестирования строительства и т.п.

По указанным фактам Верховный суд Российской Федерации обобщил практику по спорам между Застройщиками и «дольщиками», где обязал суд вчитываться в договор, то есть вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия, к нему следует применять положения Закона 214, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Для правомерного применения требований норм Федерального закона № 214 необходимо выявление реального предмета соглашения[1].

Суд первой инстанции и апелляции отказал истцу о взыскании с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства, ввиду того, что между застройщиком и «дольщиком» был заключен предварительный договор купли-продажи, следовательно, в данном случае неприменим Федеральный закон № 214.

Верховный суд с этим не согласился, указывая на то, что какое бы название не носило соглашение, финансирование направлено на строительство квартиры в многоквартирном доме, следовательно, на данные правоотношения должны распространяться нормы Федерального закона № 214. Также суд указал, что если в соглашении прописано «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это значит что данное соглашение является договором участия в долевом строительстве[2].

Практика показывает, что встречаются ненадежные Застройщики, (начинающие строительство на денежные средства граждан, при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, без разрешения на строительство, не исполняющие обязанности по государственной регистрации договора долевого участия, срывающие сроки ввода объекта в эксплуатацию, и как следствие несвоевременное направление «дольщику» предложений об изменении условий договора долевого строительства, внесении изменений в проектную декларацию объекта, нарушающие графики строительства, допускающие нецелевое использование привлеченных денежных средств).

Порой, ненадежный Застройщик, в ходе передачи объекта не вручает участнику долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта, в которых содержится необходимая и достоверная информация о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.

Также недобросовестный Застройщик размещает в свободном доступе сети интернет проектные декларации, содержащие неполные или недостоверные сведения, либо напротив не обеспечивает свободного доступа к информации по строительству, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, несвоевременно направляет отчеты в контролирующие органы.

Неблагонадежные застройщики заключают с гражданами договоры долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Нарушают условия и нормы ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие свободу договора, в договор включают условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае, предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.

Ущемляют интересы «дольщиков» условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. При этом, в Федеральном законе № 214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, при этом, Федеральный закон № 214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

Так, прокуратура Ленинского района г. Уфы Республики Башкортостан при проверке договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком АО СЗ «ИСК г. Уфы» выявила условия, ущемляющие права граждан-участников долевого строительства, согласно которым застройщик обязал клиентов письменно согласовывать с ним уступку прав требования по договору. По постановлению прокурора района фирма и ответственное должностное лицо привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа на общую сумму 11 тыс. руб., а также в адрес застройщика внесено представление.

В некоторых договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, согласно которым споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Действующее законодательство позволяет «дольщику» самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условием, ущемляющим права граждан, считается включение оплаты цены договора только в безналичном порядке или только в наличном порядке. В законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору удобным для него способом.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной организации нарушает права «дольщиков». При этом, в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денежных средств в платежный терминал.

Допускаются условия, ограничивающие ответственность Застройщика перед участниками долевого строительства, выразившиеся в том, что Застройщик позволяет себе составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. Притом, что в Федеральном законе № 214 Застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек двухмесячный срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

Прокуратурой Советского района г. Уфы привлечен к административной ответственности застройщик ООО «Монолитинвестстрой», который согласно условиям договора участия в долевом строительстве мог в одностороннем порядке изменить стоимость квадратного метра общей площади квартиры, что недопустимо и возможно лишь с согласия гражданина-участника долевого строительства. По указанным фактам прокуратура внесла в адрес застройщика представление и по итогам его рассмотрения компания изменила проектную декларацию и направила клиентам предложения об изменении условий договоров. Кроме того, предприятие и его руководитель привлечены к административной ответственности.

Также включаются условия, которые освобождают Застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если «дольщик» нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры. По закону Застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции. Сама же по себе самостоятельная перепланировка квартиры не может служить безусловным освобождением Застройщика от гарантийных обязательств.

Нарушающими права «дольщиков» являются условия договора, которые предусматривают право Застройщика реализовать объект долевого строительства в случае уклонения гражданина-участника долевого строительства от его приемки в течение более двух месяцев с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта. Федеральный закон № 214 позволяет составить Застройщику односторонний акт приема-передачи, но не дает ему право на реализацию объекта.

При заключении договоров застройщики, как правило, обязывают участников долевого строительства компенсировать затраты при государственной     регистрации договора, иных затрат при оформлении технической документации. Между тем, частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию.

Наиболее показателен в этом смысле, договор участия в долевом строительстве, ставший предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016[3].

Также хотелось бы отметить о том, что на практике имеются случаи несостоятельности (банкротства) застройщика и их последствия по незарегистрированным договорам.

Суды отказывали в удовлетворении требований «дольщиков» о включении их в реестр требований кредиторов ссылаясь на незаключенность соглашения (Определение ВАС РФ от 24.09.2012 № ВАС-9121/12 по делу А55-6409/2011).

Причем, Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 25.01.2013 по делу А45-1394-2011, от 03.05.2012 по делу № А45-3822/2010 и другие, указывает в сделках на «отсутствие обязательств», то есть отсутствие государственной регистрации означает отсутствие юридического состава и невозникновение договорных правовых последствий.

Но, в практике есть примеры защиты интересов дольщиков, их защита основана на злоупотреблении своим правом со стороны застройщика при заключении договора участия в долевом строительстве, ссылаясь на ничтожество договора. Поэтому Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 30.04.2012 по делу № А32-30801/2011, от 04.04.2013 по делу № А32-38801/2011, от 28.03.2013 по делу № А32-30801/2011 считает, что для включения требований «дольщика» в реестр требований кредиторов достаточно подтверждения оплаты договора участия в долевом строительстве.

Верховный суд Российской Федерации принял решение о создании унифицированной практики объяснения и использования норм материального и процессуального права. Данным решением Верховный суд Российской Федерации назвал необоснованным отказ во включении требования заявителя в Реестр по причине отсутствия регистрации спорного договора и уступки прав по нему.

Статья 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях регламентирует ответственность застройщика в случае включении в договор условий, ущемляющих права граждан. Согласно которым застройщик может быть оштрафован на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания до 20000 руб. Конечно, покажется, что указанная сумма незначительна для организации, но, тем не менее, вся информация о привлечении застройщиком к административной ответственности вносится в Единую информационную систему жилищного строительства. И неизвестно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем.

В целом действенным средством обеспечения законности законодательства в указанной сфере со стороны контролирующих органов и органов прокуратуры республики Башкортостан должно являться обеспечение постоянного мониторинга состояния законности в области долевого строительства жилья, сформирована постоянно обновляющаяся база данных обо всех строящихся на территории многоквартирных домах, ситуация по каждому объекту отслеживается до завершения строительства и передачи квартир участникам долевого строительства.

Так, например, на территории г. Стерлитамака ведется строительство 22 многоквартирных домов 14 застройщиками, из которых с привлечением денежных средств граждан 17 домов 10 застройщиками. Прокуратурой города Стерлитамак в процессе строительства ведется постоянный мониторинг хода ведения работ. При этом, на поднадзорной территории расположено 3 «проблемных объекта» строительства. В реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, включен 201 гражданин. С целью решения проблем обманутых дольщиков администрацией города для строительства жилья выделено 9 земельных участков, на 2 из которых завершается строительство, также привлечен инвестор для завершения строительства двух таких объектов. Вышеуказанное позволяет прогнозировать обеспечение всех обманутых дольщиков жильем до конца 2020 года. При прокуратуре города функционирует межведомственная рабочая группа по вопросам соблюдения законодательства в сфере долевого строительства жилья, где проводится заслушивание руководителей застройщиков, в том числе с выездом на объекты, детально обсуждаются проблемные вопросы. Тщательно налаженный мониторинг СМИ в сети «Интернет» на предмет поиска информации о признаках нарушений прав граждан в сфере долевого строительства жилья. Так, в ходе мониторинга установлено, что на радиоканалах г. Стерлитамак крупным застройщиком транслировался рекламный ролик о продаже квартир в микрорайоне Звездный по пр. Октября, дом 50.

Вместе с тем, адресной единицы «микрорайон Звездный» на территории городского округа г. Стерлитамак не имеется, как и указанного номера дома, объект имеет строительный адрес: Стерлитамакский район, сельсовет Отрадовский, микрорайон 2, д. 2. То есть, с целью привлечения интереса потенциальных участников долевого строительства застройщиком распространялись недостоверные сведения. По результатам проверки руководитель фирмы и директор радиостанции привлечены к ответственности по ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ, в их адреса внесены представления, необоснованная реклама прекращена. И такие случаи неединичны. Ежеквартально прокуратурой города у всех застройщиков по каждому объекту для анализа на предмет наличия положений, ущемляющих права граждан-участников долевого строительства запрашиваются договора участия в долевом строительстве. По результатам проверок, в 2019 году по выявленным нарушениям, ущемляющим права граждан-участников долевого строительства привлечены к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ 19 лиц.

19 июля 2017 года Президиум Верховного суда Российской Федерации высказался по проблемным вопросам ДДУ, в частности было заявлено, о гарантиях гражданам – потребителям, вне зависимости от названия договора. А также разъяснил о необходимости государственной регистрации соглашений, о переносах сроках строительства. В случае уклонения одной из сторон, то по решению суда данное соглашение регистрируется в силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Верховный суд России разрешил односторонний отказ Застройщика от договора, в случае неуплаты, лишь с учетом добросовестности и разумности (основываясь на положениях пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона № 214 в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует всем условиям договора, в противном случае – застройщика можно привлекать к ответственности.

Существенная угроза общественным отношениям в данной сфере заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате совершения административного правонарушения, а в пренебрежительном отношении к исполнению своих публично-правовых обязанностей и к формальным требованиям публичного права.


версия для печати