• КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
  • +7 (347) 272-71-42 Дежурный прокурор
    • +7 (347) 272-71-42Дежурный прокурор
    • +7 (347) 276-35-78Пресс-служба
    • +7 (347) 273-62-21Канцелярия

Информация для участников в долевом строительстве. Не позволяйте себя обмануть.

С 2004 года на территории Российской Федерации действует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества граждан. За нарушение данного закона ст. 14.28 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) установлена административная ответственность.

Ряд застройщиков, во избежание дополнительных обязательств используют различные  схемы привлечения средств граждан для строительства, существенно ущемляя их права.

В частности,  используется «вексельная схема», при которой гражданина обязывают приобрести вексель компании-застройщика или сторонней организации, при этом компания-застройщик обязуется в будущем продать гражданину квартиру в многоквартирном доме и зачесть в счет оплаты указанный вексель.

Указанная схема предоставляет компании право, в последующем оплатить гражданину стоимость векселя, не передавая при этом квартиру.

Имеют место случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи создаваемого имущества», по условиям которых застройщик обязуется до определенного времени оформить документы, необходимые для регистрации права собственности на создаваемые объекты жилищного строительства. Заключение подобных договоров не возлагает на застройщика никаких обязательств перед гражданином.  Максимум, что вправе потребовать «покупатель виртуальной квартиры» по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации - это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).

Наиболее часто с гражданами, имеющими намерение приобрести квартиру, предназначенную для  удовлетворения личных (семейных) нужд, заключаются «договоры инвестирования строительства жилья».

Подобный договор, как правило, должен заключатся с предпринимателями, которые вкладывают денежные средства в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Как и в других, перечисленных выше случаях, после заключения подобного договора между гражданином и компанией-застройщиком возникают «партнерские» правоотношения, не давая никаких гарантий.

«Договор уступки права требования» (договор цессии) - даже столь незнакомое слово не настораживает граждан при подписании подобных договоров. Сделка по уступке права требования представляет собой отказ сторонней организации от своих прав в отношении                     должника – застройщика и передачу их новому кредитору. И поскольку организация участвует в строительстве в качестве инвестора, то право требования жилья у граждан, заключивших такой договор, будет также по договору инвестирования.

Более того, при использовании подобной схемы, в связи с разногласиями между застройщиком и инвестором, отсутствием четких разграничений по вопросу реализации квартир нередки случаи «двойной» продажи квартир.

Участвуя в подобных «завуалированных» сделках, у граждан существует реальная опасность остаться без квартиры и в лучшем случае - возвратить ранее уплаченные денежные средства и взыскать незначительную неустойку, а в случае банкротства  компании-застройщика и вовсе остаться ни с чем.

Договор участия в долевом строительстве, напротив, предоставляет гражданам необходимый минимум  гарантий и обеспечивает их защитой на государственном уровне.

В частности,  Законом гарантировано качество строительства, поскольку, в отличие от «завуалировнных» договоров, компания-застройщик не может привлекать денежные средства граждан, не имея разрешительных документов, необходимых для строительства многоквартирного дома; прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации), обязательную государственную регистрацию договоров, а также возможность применения законодательства о защите прав потребителей.

Практика прокурорского надзора показывает, что единственный способ защиты жилищных прав граждан является заключение договоров в  соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Вместе с тем, прежде чем заключить договор долевого участия, необходимо убедиться в наличии у компании - застройщика следующих документов:

- учредительные и правоустанавливающие документы (устав, учредительный договор); свидетельство о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

- разрешение на строительство;

- проектная декларация, официально опубликованная в средствах массовой информации и размещенная в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети Интернет);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или зарегистрированный договор аренды указанного земельного участка.

Изучая проект договора долевого участия в строительстве жилого объекта, нужно обратить внимание, включены ли в него следующие пункты:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры в соответствии с проектной документацией;

- срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее оплаты;

- гарантийный срок эксплуатации дома (который должен составлять не менее 5 лет).

После подписания договор подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по РБ, поскольку считается заключенным лишь с даты его государственной регистрации.

Регистрация договора исключает возникновение ситуаций, когда одну и ту же квартиру реализует нескольким гражданам и, следовательно, защитит их от возможных мошеннических действий.

версия для печати